VIDEO

1. Chính sách vĩ mô

Cuối năm 2017, TP. Vũng Tàu đã hoàn thành 3 điều chỉnh quy hoạch quan trọng gồm: "Điều chỉnh quy hoạch chung TP.Vũng Tàu nhận diện các tiềm năng và các chiến lược phát triển", "Điều chỉnh quy hoạch đô thị" và "Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020". Theo đó, tương lai của TP. Vũng Tàu sẽ phát triển theo hướng không gian chủ đạo của một đô thị du lịch vùng duyên hải - đô thị sinh thái biển. Trong các quy hoạch của TP. Vũng Tàu, điểm nhấn chung là cấu trúc phát triển không gian đô thị tiếp tục theo hướng cơ cấu phát triển các khu chức năng đô thị theo các trục đường xương sống. Cụ thể, trục phát triển công nghiệp là đường 30-4. Trục chính là đô thị 51B Trục du lịch là tuyến đường 3-2. Trục chính đô thị mới có hướng thấp dần và mở về phía biển. Hướng phát triển của không gian du lịch là vùng bờ biển phía Đông nối kết du lịch Vũng Tàu với du lịch Long Hải và Phước Tỉnh, kéo dài ra toàn vùng du lịch duyên hải Vũng Tàu, Cửa Lấp - Long Hải – Hồ Tràm - Bình Châu. Cũng theo quy hoạch này, để phát triển thành đô thị du lịch vùng duyên hải, TP. Vũng Tàu sẽ dành phần lớn từ quỹ đất phi nông nghiệp để phát triển hạ tầng, nối liền TP. Vũng Tàu với các tỉnh khu vực duyên hải Nam bộ thông qua hệ thống đường bộ, bến xe, hệ thống cảng, đường sắt, sân bay.

2. Cơ sở hạ tầng

Xét về hạ tầng, Bà Rịa - Vũng Tàu có vị trí rất chiến lược vì nằm ở cửa ngõ ra biển Đông, tiếp giáp với TP.HCM trong tứ giác kinh tế trọng điểm phía Nam, chỉ cách TP.HCM chưa đầy 100km thông qua tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và Quốc lộ 51 mở rộng. Ngoài ra, tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành đang chuẩn bị đưa vào sử dụng sẽ kết nối toàn khu vực miền Tây với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu một cách dễ dàng. Khách du lịch từ các tỉnh miền Tây và Đông Nam Bộ đã rút ngắn thời gian để đi về Vũng Tàu Đặc biệt, tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Xuyên Á, sân bay Quốc tế Long Thành… đã thúc đẩy xu hướng đầu tư đón đầu tiềm năng bất động sản ở Bà Rịa - Vũng Tàu.

3. Phát triển kinh tế

Bà Rịa - Vũng Tàu còn được quy hoạch là trung tâm dầu khí, cảng biển hàng đầu của cả nước, trong đó cảng quốc tế Cái Mép là một trong 19 cảng trên thế giới có đủ khả năng tiếp nhận những tàu siêu trọng tải.. Ngoài ra, TP. Vũng Tàu cũng quy hoạch khu cảng Vũng Tàu - Sông Dinh với 8 cảng có công suất 13,65 triệu tấn/năm vào năm 2020 trong đó cảng trọng điểm là Sao Mai - Bến Đình. Ngoài ra Tổ hợp hóa dầu miền Nam đã khởi công vào tháng 2/2018 trên diện tích khoảng 464ha và 194ha mặt nước cho cảng biển với tổng vốn đầu tư 5,4 tỷ USD. Dự án được kỳ vọng sẽ tạo ra việc làm cho khoảng 20.000 lao động trong quá trình xây dựng, đóng góp ngân sách hàng năm khoảng 60 triệu USD và thu hút, đào tạo, sử dụng hơn 1.000 lao động có kỹ thuật cao. Nhu cầu nhà ở dành cho các chuyên gia và CB-CNV chất lượng cao và các tiện ích sinh hoạt sẽ gia tăng nhanh chóng. Thông tin trên cũng khiến giới đầu tư bất động sản ồ ạt đổ về mua đất, đẩy giá tăng chóng mặt.

4. Du lịch phát triển

Thực tế cho thấy, với bờ biển dài 305km, có nhiều bãi tắm đẹp, Bà Rịa - Vũng Tàu từ lâu được ví như "trái tim của du lịch biển" ở khu vực miền Đông Nam Bộ. Cộng thêm sự bứt phá mạnh mẽ trong phát triển hạ tầng kết nối liên vùng đã khiến Bà Rịa - Vũng Tàu có nhiều tiềm năng phát triển hơn bao giờ hết. Trong những năm gần đây, Bà Rịa - Vũng Tàu là điểm đến được nhiều du khách trong nước cũng như quốc tế lựa chọn. Cụ thể, ông Trịnh Hàng, Giám đốc Sở Du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, năm 2017, tỉnh phục vụ 2,79 triệu lượt khách lưu trú, tăng 11,3% so với năm 2016, trong đó có 363.000 lượt khách quốc tế, tăng 14,7%. Doanh thu từ dịch vụ lưu trú đạt 1.781 tỷ đồng, tăng 11,6% so với năm 2016. Đặc biêt, Côn Đảo tăng trưởng ấn tượng, với tổng lượng khách 2017 tăng 46,11% so với năm 2016, doanh thu du lịch tăng 45,33% so với năm 2016.

Cũng theo Sở Du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu, tính đến hết năm 2017, trên địa bàn tỉnh có 167 dự án đầu tư du lịch với tổng diện tích 2.689,10 ha; tổng số vốn đăng ký đầu tư là 45.886,29 tỷ đồng và hơn 9 tỷ USD. Hạ tầng giao thông kết nối hoàn chỉnh, nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng hoặc sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng như là ngôi nhà thứ hai của khách du lịch đến từ các tỉnh miền Tây và Đông Nam Bộ gia tăng. Với những dự án mới liên tiếp xuất hiện cho thấy thị trường bất động sản tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đang định hình và phát triển mạnh mẽ với sản phẩm đa dạng, điều đó cũng khiến cho giá đất ở các khu vực gần biển, du lịch tăng mạnh trong thời gian qua, gây hiệu ứng domino tăng giá đất ở các khu vực khác. Ví dụ như năm đầu 2017 giá đất mặt tiền đường Thùy Vân (Bãi Sau) dao động từ 80-100 triệu/m2, đến này giá đã tăng 50% từ 130-150 triệu/m2 nhưng không có nhiều sản phẩm để giới thiệu cho nhà đầu tư, hiệu ứng domino lan sang các con đường kế cận như Phan Chu Trinh, Võ Thị Sáu, Hoàng Hoa Thám, khu biệt thự Phương Nam, Lê Hồng Phong nối dài, giá đất tăng trung bình từ 20-50% cá biệt có một số khu như Phương Nam, Bình Minh tăng 70-80%

5. Nhà đầu tư và đầu cơ nhà đất.

Ở Vũng Tàu hiện nay, thực trạng về giới đầu cơ và cò đất làm giá, kê giá là vô cùng đáng ngại Giới đầu cơ là những cá nhân, nhóm cá nhân có tiền nhàn rỗi, bao gồm tầng lớp “phu nhân” của các đại gia dầu khí, các quan chức, giới kinh doanh dịch vụ lâu năm và có những thành công về mặt tài chính đã ôm đất, chờ thời. Với khả năng tài chính mạnh, tiền mặt luôn có sẵn, giới đầu cơ sẽ mua được những sản phẩm giá tốt, sau đó nâng lên một vài giá để bán kiếm lời. Với những bất động sản giá trị cao như biệt thự, đất biển, khách sạn, dự án thì đối tượng mua đa phần là những nhà đầu cơ hoặc chủ đầu tư bất động sản đến từ thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng… những người mua có thể mua giá rất hời do nắm bắt được tiềm năng phát triển to lớn của du lịch nghỉ dưỡng Bà Rịa Vũng Tàu.

Đối với những sản phẩm bất động sản giá trị trung bình thấp như đất nền, nhà phố… giới đầu cơ tìm cách gia tăng giá trị bất động sản bằng việc xây dựng các mẫu nhà phố trên đất trống tại các phường trung tâm của Vũng Tàu như phường 3, 4, 7, Thắng Tam, Nguyễn An Ninh. Các mẫu nhà phố này phù hợp với thị hiếu còn non trẻ của những người có nhu cầu mua nhà thực để ở. Sau khi đã kiếm lời từ việc tăng giá đất, họ còn kiếm được lợi nhuận trên giá trị xây dựng, ngoài ra nhiều nhà đầu tư có thể lựa chọn phân khúc mua nhà phố cũ giá tốt, sửa chữa, thêm nội thất để bán, điều đó đã khiến giá nhà trên thị trường cao hơn so với túi tiền của những người có nhu cầu thực. Ở Vũng Tàu, xuất hiện hàng loạt các nhà đầu cơ cá nhân, các nhà thầu, các công ty xây dựng đầu tư bất động sản theo hướng này, tạo ra nhiều sản phẩm nhà ở với chất lượng xây dựng tốt, thiết kế đẹp nhưng cũng có vô số sản phẩm được tạo ra với thẩm mỹ kém, chất lượng xây dựng không đạt do bớt vật tư, giảm chi phí, nên chỉ sau một mùa mưa hiện tượng bong tróc, thấm dột là điều không thể tránh khỏi.

6. Giới cò đất

Với thị trường bất động sản sôi động như hiện nay, môi giới bất động sản phát triển rầm rộ, số lượng môi giới ở Vũng Tàu được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm và làm việc có tâm với nghề không nhiều, đa số là môi giới tay ngang (hay còn gọi là cò đất) mọc như nấm sau mưa, họ xuất thân từ nhiều ngành nghề khác nhau, như bán hàng online, nhân viên Văn phòng, CB-CNV các cơ quan nhà nước... có nhiều thời gian nhàn rỗi, có thông tin sản phẩm trao đổi với nhau… Đặt vào vị trí của người đi mua nhà, tôi đã chủ động liên lạc với cò nhà đất ngoài thị trường cho các sản phẩm nhà phố từ 3-4 tỷ, thì đa phần đều nắm thông tin không rõ ràng, như ngang x dài, diện tích xây dựng, quy hoạch, giá cả thị trường, tuổi thọ của nhà… mà hầu như chỉ là thông tin chung chung, khoảng như thế này khoảng như thế kia. Khi cò nhà đất dẫn đi xem nhà, thì thường họ không chính chủ, có thể giới thiệu qua 2 đến 3 kênh nên thường đi xem nhà sẽ có khoảng 4-5 môi giới đi cùng, thông tin về sản phẩm và giá cả nhiễu loạn nên người mua nhà rất khó quyết định. Ngoài ra, các cò nhà đất cũng có mối quan hệ mật thiết với giới đầu cơ, khi có những sản phẩm phù hợp có thể thương lượng ép giá người bán để lấy sản phẩm cho giới đầu cơ. Thêm nữa, các cò có thể phối hợp với nhau, để dìm giá người bán, hoặc kê giá với người mua để hưởng khoản chênh lệch ngoài phí môi giới, đây là một trong nhiều nguyên nhân tác động đến sự tăng giá nhà hiện nay. Cơ hội từ một thị trường BĐS tiềm năng Tuy nhiên, theo phân tích của giới đầu tư bất động sản, so sánh giữa tiềm năng lợi thế và những gì đang diễn ra, rõ ràng sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu là chưa cân xứng. Nếu như so sánh giá nhà đất với những thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, tại một số vị trí cụ thể như mặt tiền đường Thùy Vân Vũng Tàu và Trần Phú Nha Trang, hai cung đường số một về du lịch nghỉ dưỡng với hàng loạt khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp. Đường Thùy Vân Vũng Tàu giá dao động từ 130 – 150 triệu đồng/m2, đường Trần Phú Nha Trang giá dao động từ 220-250 triệu đồng/m2, như vậy mặt bằng giá đất du lịch ở Vũng Tàu vẫn rẻ hơn từ 30-50%.

Giám đốc Công ty Nhà Vũng Tàu, ông Đinh Tiến Dũng kết luận rằng: “Vũng Tàu vẫn là thị trường bất động sản hấp dẫn đối với những nhà đầu tư tại địa phương và giới đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong cả nước. Giá nhà và đất của Thành phố Vũng Tàu đặc biệt là các khu vực dịch vụ du lịch sẽ vẫn có xu hướng tăng trong thời gian tới, theo tốc độ phát triển về cơ sở hạ tầng, kinh tế và du lịch của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Nhưng trong ngắn hạn, giá một số phân khúc như nhà phố, đất nền có thể sẽ chững lại để chờ đợi dòng tiền của những người có nhu cầu mua để ở thực”.

    nguồn : Đinh Tiến Dũng cty nhà vt